日前，央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》(下称《通知》)，要求严格商业性房地产信贷管理，其中，禁止金融机构向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。此外，该“通知”还严格农村集体建设用地项目贷款管理，对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款；对购买农村集体土地上建设住房的城镇居民，不得发放住房贷款。
     对此，有专家评述此举“旨在保银行、舍地产”。在本报记者的采访过程中，业内人士和专家都认为，房地产带来的金融风险普遍受到高度重视，而广东的银行和监管机构都为应对风险而做好准备。

      调整持续风险骤增

      “该《通知》重申了去年‘9·27’房贷新政的精神。”合富辉煌地产首席分析师黎文江向记者表示，事实上，有关限制金融机构向房地产开发商发放用于缴交土地出让金的贷款，在去年9月份已经提出。去年房地产行业“高歌猛进”，房价飙升带动地价“水涨船高”，从而“地王”频出。值得注意的是，房地产开发商拍地的钱，大部分来自于银行。黎文江表示，具体的流程是，房地产开发商先拍下地块，缴纳部分土地出让金即获得拍地合同，然后以此为抵押，从银行获得贷款，最后将这些贷款用于支付土地出让金。

       随着去年10月份以来房地产市场进入调整阶段，地块多次出现“流拍”现象，被开发商用于支付土地出让金的银行贷款风险骤增。加上房地产开发商资金来源最高超过50%来自银行，房地产行业的调整直接影响银行的贷款风险，以至于华远集团总裁任志强抛出“要死肯定是银行先死，房地产商后死”的言论。

      即使在资本市场融资，对房地产开发商“圈钱买地”的做法也作出了明确的限制。今年3月份，中国证监会表示，房地产企业IPO(首次公开发行)过程中凡募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等，将不予核准。

       中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇向本报记者表示，鉴于房地产的行业性风险太大，以及房地产市场存在着较大的不确定性，该《通知》侧重银行要采取审慎的态度，立足防范风险。“同时，现在还没到对房地产‘救市’的时候”。

       资金风险备受重视

      在记者采访过程中，多家广东省内的银行表达了目前对房地产金融风险的担忧。

      反映较多的有预售账户监管问题。据银行业内人士透露，商业银行对房地产企业的贷后监管，主要是对其贷款资金使用和销售回笼资金的监控，保证还款来源。但是，广东省内部分房地产项目的预售管理未能严格规范，部分企业存在一个项目开设多个预售账户甚至销售资金不进入预售监管账户的情况，使贷款银行难以对开发商进行有效的资金监管。

       因此，有银行建议要继续加强对房地产项目的预售管理，对一个楼盘项目规定只能开设一个销售监管账户，且对其严格管理，要求项目的销售回笼资金必须全部进入监管账户，其中包括首付款和现金付款部分，并由房管部门和银行共同对回笼资金的使用进行监管。

       对于资金监控，还有银行反映，目前全省部分地市实行商品房销售网上备案登记制度，开立商品房预售款监管账户。但在实际执行过程中，只有首期款部分是归集到监管账号，后续的销售资金并没有归集到监管账号，不利于银行监控整个销售资金的回笼情况。因此，部分银行建议，应当进一步细化网上备案程序，要求开发商将所有销售收入全部划入银行监管的商品房预售款账户；并规定网上备案登记账号和密码是唯一的，且房地产开发商不能随意向房管部门申请废止并重新开立新的网上备案账号和密码。

       银行加强客户准入管理

       昨天，多家广东省内银行向记者表示，正在积极采取措施对可能的房地产贷款风险进行控制。

       某银行向记者表示，今年以来该行房地产贷款增量占了全部贷款增量的20%左右，与历年的数字大体相当。而另一家银行向记者表示，房地产开发贷款余额在该行信贷资产的比重不大，大约为10%。根据日前建设银行公布的中期业绩数据，上半年，银行房地产贷款“老大”建设银行房地产贷款同比增长4.85%，预计今年房贷增幅将大概与去年持平。据悉，建行对房地产价格增长过快的8个城市房地产开发贷款进行了严格控制，这8个城市的房地产开发贷款增量只占建行全部房贷增量的3%。

       大部分银行基本上都采取了一些“避险”措施，包括加强客户准入筛选管理，将信贷资金主要投向管理机制健全、抗风险能力较强的企业，并支持政府规划的“保障性”住房项目等。一般而言，在投放区域上，这些银行都重点支持珠三角等经济发达、房地产资金需求量较大的区域；在贷款投放种类上，重点支持群众需求的普通住宅开发项目。

        至于项目的贷后管理工作，银行会督促企业按项目销售进度归还贷款本金，并且加强对项目后续资金投入的核查，落实资金来源。同时对贷款抵押物进行定期核查，保证贷款抵押物的第二还款来源足值、有效。

       根据广东某银行的数据，该行房地产开发贷款平均周转期为1.58年，远低于目前开发贷款期限3年，2007年该行房地产开发贷款的收回率达到了57.83%。

        房贷压力测试启动

        近期，“断供潮”为银行的个人按揭贷款添加了阴影。因此，不仅对房地产业贷款，而且对个人按揭贷款都要进行压力测试和情景分析。

         事实上，在8月中旬，中国银监会向广东、江苏、浙江、上海、北京、深圳、宁波等七省市银监局发出了《关于开展重点地区房地产贷款压力测试的通知》，以做好房地产金融风险的预警和控制工作。

         在接受本报记者采访时，广东银监局相关人士表示，前段时间，广东银监局对广州地区的商业银行进行了房地产信贷压力测试，主要从两个方面进行情景分析。一方面是，在贷款利率分别上升2个档次的情景下，即假设贷款年利率分别上调0.27%、0.54%时，对银行的房地产信贷风险会造成哪些影响；另一方面是，在房价下跌分别下跌3个档次时，即假设房价分别下跌10%、20%和30%时，对银行房地产贷款风险的影响情况。不过，广东银监局相关部门表示“目前还不方便透露有关测试的结果”。

        另外，按照中国银监会的要求，广东银监局现在对广东全省范围的商业银行进行房地产信贷压力测试，但是要到9月10日才有相关结果出来。

        而广东省内的部分银行表示，银行都已提出对于住房按揭贷款进行压力测试的方案，现价段工作主要是进行数据提取和分析，下阶段将根据市场预测情况和统计结果模拟计算该行的风险发生情况。

（来源  南方周末）